这次会诊的对象——金宝山庄，占地面积20万平方米。是金宝集团在90年代初期涉足房地产业的作品。以当时设计理念以及流行风格来看,该盘还是适合潮流的,但是,房地产流行风格变化快,“山庄”概念是90年代的潮流造成，那时的房地产界只要有地，在上面建越多的房，就意味着利润越高。造成金宝山庄售租不旺现况的原因是：容积率高--已建成97栋别墅，规划中大部分的多层住宅等，密度相当的大。绿化少--山庄内到处可见裸露的地面，树少，草少，连山坡也有明显人为的痕迹。
针对这样的情况，与会的各路专家们各抒已见，谈了各自的看法。严老师首先在会上提出了应认真研究的三个问题：
（1）“地块核心竞争力”，也就是该地块独特的优势应如何开发利用，结合到金宝山庄，应该是它的地理位置的重新定位研究--距江北区（惠州市正建设的市政中心）仅10分钟的车程，距汤泉（惠州市著名旅游地）仅12公里。另外，山庄内有一条流水小溪，也可以加以利用。
（2）“目标人群”--对于山庄的定位，通过这些年销售的情况来看，本楼盘对小金口镇本地原居民吸引力不大，所以，要通过市场调查，来判断惠州市区人群是否有可能被吸引过来。
（3）“设计主题”--可借鉴新都市主义的思想，把郊区盘的商业功能做到同市区盘的功能一样方便。建议将金宝山庄改造成“具旅游景观的欧洲风情小镇”。通过一个地标性建筑将整个楼盘紧密结合起来，而且在视觉效果上能够起到画龙点睛的作用。
通过以上三个方面的分析，严老师提出了把“长传远吊”和“就近撒网”相结合的战略构想，即利用旅游景观吸引人气，从而促进本地消费，把目标人群锁定在较近的人群中的思路。
对以上三个内容，严老师进一步阐述实施的方法：即整合营销方案，将策划、规划、广告、营销四套班子统一行动，而在此其中策划是龙头，负责写总谱,一旦策划方案出台后，规划、广告、营销队伍都只能在此方案框架下进行运作，这样才能达到整合营销的目的。
广州社科院的彭澎博士也提出了几点建议：（1）楼盘要有功能性，最好能将整个山庄划分为几个功能区。（2）楼盘一定要与政府规划相关，结合金宝山庄，要进行市场调查。看在政府规划中，小金口镇功能定位如何，结合这个功能定位，再来制定规划。（3）楼盘竞争及业主预测。这点想法和严老师关于“地块核心竞争力”和“目标人群”的理论不谋而合。另外，彭博士还提出了几个转型的方案选择：（1）休闲渡假（2）商务居住（3）日常居住。
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