有用的“干货”。至于能否取得洽商的主动权，就靠您自己了。在此，不妨鉴戒一下一些购房人总结出的几点技巧：如同其他商品的倾销一样，在购房过程中，售楼职员所代表的必然是卖方的利益，这一点作为购房人要牢记，明白这一点，你才会有意识地在售楼员所提供的信息中，自觉地筛选出对自己

　　一、考察外部相关信息，估算房产价值高低

　　购房人在把握房源时，一定要对自己选中物业的周边物业情况有所了解，比如同档次房屋的价格、销售状况、实际使用率、出租市场潜力等方面的情况。所考察的范围，假如普通住宅可以在方圆二、三公里，相对小些的区域内；假如是高档物业，则应在整个一条大街或一个物业区属，相对大一些的范围内进行考察。对于外部的信息，还有就是要考察所打算购买房屋四周的环境。除了大家肯定会很在意的公交车站与房屋所在地的实际间隔、四周的贸易繁华程度及档次外，楼房视野开阔度、空气及噪音状况、周边地区的文化氛围、地区未来规划等要素也都要考察。

　　假如考察后，确定可以购买，那么在与售楼职员谈判时，你就可以将你所把握的信息，在适当的时候，有意识地传递给对方，让对方知道你是一个了解行情的人了，这样就可以逼迫售楼职员亮出底牌，以最优惠的条件，让你购买选中的物业。

　　二、探明物业本身素质，争取谈判主动位置

　　这个过程中必须要了解的信息包括：房屋开发手续是否健全；开发商的信誉和著名度（假如是销售代理商售房，则应对代理的资质情况进行了解）；房屋建筑、装修质量；房屋建筑进度是否与先期承诺的吻合；房屋实际销售率；房屋设计、规划存在的不足和缺陷。

　　关于开发手续题目。凡是规范开发的项目，其售楼处都应该公然摆放着各类证件，如企业营业执照、项目规划许可证、国有土地使用证、销售许可证等。假如这些证件没有或不齐，说明项目本身的手续不健全。此时，即使售楼职员向你做出何种委婉的解释，你只管坚信这不过是强词夺理的说辞。这样的房产即使是买，也得据此向对方讨个可接受的说法。

　　关于建筑工期的题目。现在市场上销售的房屋，有很多是期房，这些项目很多都是依靠房屋的预售款维持建房用度。这样，房屋假如销售顺畅，房屋的工期有可能兑现，而假如遇上销售受阻的项目，房屋很有可能就会延期交付，甚至拖期一、两年的时间。因此，购房人想了解这方面的情况，就要想法打探到，其销售率到底有多大。

　　另外，在房屋的规划、设计方面，购房人要学会千方百计地挑出所购房屋的不足之处，比如朝向、视野、房屋格式，甚至楼房朝向风水存在的隐忧等等。这些都足以成为与售楼员谈判时的条件筹码。

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